✅ Según la ley chilena, el arrendatario paga los arreglos por daños propios y el dueño cubre reparaciones necesarias o estructurales.
En Chile, la responsabilidad de pagar los arreglos o reparaciones en una casa arrendada depende del tipo de reparación y de lo que establece la ley de arrendamientos urbanos. Generalmente, el arrendador debe hacerse cargo de las reparaciones mayores o estructurales que aseguren la habitabilidad y el uso adecuado de la vivienda, mientras que el arrendatario debe asumir los gastos de mantenimiento menor y reparaciones derivadas del uso cotidiano del inmueble.
Este subapartado desarrollará en detalle cómo la legislación chilena define las obligaciones de arrendadores y arrendatarios respecto a los arreglos en una casa arrendada, cuáles son las diferencias entre las reparaciones menores y mayores, y qué pasos se deben seguir para garantizar que las responsabilidades se cumplan conforme a la ley.
Responsabilidades según la Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley N° 18.101 regula los contratos de arrendamiento en Chile y establece que:
- El arrendador está obligado a entregar la propiedad en buen estado para el uso convenido y a mantenerla en condiciones habitables durante toda la duración del contrato.
- El arrendatario debe cuidar la propiedad y realizar reparaciones menores derivadas del uso diario, tales como cambiar focos, reparar cerraduras, o mantener la limpieza y buen estado general.
Reparaciones mayores a cargo del arrendador
Son aquellas necesarias para asegurar la habitabilidad y seguridad de la casa, incluyendo:
- Reparación de techos, paredes o pisos estructurales.
- Mantenimiento de instalaciones eléctricas, de gas y sanitarias que afecten el uso seguro del inmueble.
- Arreglo de humedades o filtraciones importantes.
Estas reparaciones no son responsabilidad del arrendatario y deben ser ejecutadas por el propietario sin cobrar costos adicionales.
Reparaciones menores a cargo del arrendatario
Son aquellas derivadas del uso normal de la vivienda, como:
- Reparación o reemplazo de cerraduras y chapas debido a desgaste habitual.
- Mantenimiento y limpieza de cañerías menores.
- Pequeñas reparaciones como cambiar focos o arreglar puertas interiores.
El arrendatario debe hacerse cargo de estas reparaciones y no puede exigir que el arrendador las asuma.
Procedimientos y recomendaciones
Para evitar conflictos, se recomienda:
- Realizar un inventario y estado detallado de la casa al momento de firmar el contrato de arriendo, indicando cualquier daño o reparación pendiente.
- Comunicar por escrito cualquier problema o desperfecto que necesite reparación, solicitando que el arrendador lo arregle.
- Guardar todos los comprobantes y boletas de gastos en reparaciones para respaldar futuras negociaciones.
- En caso de desacuerdo, acudir a la Dirección de Obras Municipales o a los tribunales especializados en materia de arrendamientos.
Responsabilidades del arrendatario y arrendador frente a reparaciones y mantención
En el contexto del arriendo de viviendas en Chile, es fundamental entender quién debe hacerse cargo de las reparaciones y la mantención del inmueble. La ley chilena, principalmente el Código Civil, establece claramente las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, con el fin de evitar conflictos y asegurar la conservación adecuada de la propiedad.
Obligaciones del arrendador
El arrendador, o propietario, tiene la responsabilidad de entregar el inmueble en condiciones habitables y mantenerlo así durante la duración del contrato. Esto incluye:
- Reparaciones mayores: Problemas estructurales, como filtraciones en techos, fallas en la instalación eléctrica o daños en el sistema de agua potable.
- Mantención general: Mantener las instalaciones básicas funcionando correctamente para asegurar la habitabilidad.
- Garantizar la seguridad: Por ejemplo, asegurar que las puertas y ventanas estén en buen estado.
Según un estudio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), el 68% de los conflictos entre arrendadores y arrendatarios en Chile derivan de malentendidos sobre estas responsabilidades, por lo que es esencial dejar claros estos puntos en el contrato.
Obligaciones del arrendatario
Por otro lado, el arrendatario debe:
- Realizar reparaciones menores: Por ejemplo, cambiar bombillas, reparar cerraduras o mantener limpias las canaletas.
- Evitar daños: Cuidar el inmueble para que no sufra deterioros mayores.
- Informar oportunamente al arrendador sobre cualquier daño o problema que requiera reparación.
Ejemplo práctico:
Si una ventana se rompe por accidente del arrendatario, este debe asumir el costo de la reparación. En cambio, si la ventana se dañó por el paso del tiempo o por causas naturales, la responsabilidad recae en el arrendador.
Tabla comparativa de responsabilidades
| Tipo de reparación | Responsabilidad del Arrendador | Responsabilidad del Arrendatario |
|---|---|---|
| Reparaciones estructurales | ✔️ Reparación y mantención | ❌ No corresponde |
| Reemplazo de artefactos dañados por uso | ✔️ | ❌ |
| Reparaciones menores (cerraduras, bombillas) | ❌ | ✔️ |
| Daños ocasionados por negligencia | ❌ | ✔️ |
Consejos prácticos para evitar conflictos
- Documentar el estado del inmueble al momento de la entrega y la devolución, idealmente con fotografías o videos detallados.
- Especificar en el contrato quién se hará cargo de qué tipo de reparaciones.
- Comunicación fluida: El arrendatario debe informar prontamente cualquier desperfecto para evitar daños mayores.
- Revisar antecedentes legales: Conocer las actualizaciones a la Ley de Arrendamiento para estar siempre al día con las obligaciones y derechos.
Casos reales y jurisprudencia
Un caso emblemático fue el fallo de la Corte Suprema en 2018, donde se determinó que el arrendador debía hacerse cargo de la reparación de humedades causadas por filtraciones en paredes, ya que esto afectaba la habitabilidad y no podía ser imputado al arrendatario.
Este fallo refuerza la importancia de que las reparaciones estructurales y que afectan la salud y seguridad del arrendatario son responsabilidad del propietario.
Preguntas frecuentes
¿Quién es responsable de las reparaciones menores en una casa arrendada?
El arrendatario debe hacerse cargo de las reparaciones menores o desperfectos causados por el uso diario del inmueble.
¿Qué tipo de reparaciones debe pagar el propietario?
El propietario es responsable de las reparaciones mayores o estructurales que no sean culpa del arrendatario, como problemas en el sistema eléctrico o de agua.
¿Puede el arrendatario realizar reparaciones sin permiso?
No, el arrendatario debe obtener autorización del propietario antes de realizar cualquier reparación significativa.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga una reparación que le corresponde?
El propietario puede descontar el costo de la reparación del depósito o exigir el pago directamente al arrendatario.
¿Es necesario dejar la casa en el mismo estado al terminar el contrato?
Sí, el arrendatario debe entregar la propiedad en condiciones similares a las recibidas, salvo el desgaste normal por uso.
Puntos clave sobre arreglos en casas arrendadas en Chile
- Ley aplicable: Código Civil Chileno, artículos sobre arrendamiento.
- Responsabilidad del arrendatario: reparaciones menores y daños causados por el uso indebido.
- Responsabilidad del propietario: reparaciones mayores y mantenimiento estructural.
- Permisos: cualquier reparación mayor debe ser autorizada por el propietario.
- Depósito de garantía: puede usarse para cubrir reparaciones que incumpla el arrendatario.
- Estado de entrega: la propiedad debe entregarse en condiciones similares a las recibidas, descontando desgaste natural.
- Comunicación: siempre es recomendable comunicar y dejar constancia escrita de cualquier reparación.
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